Mool Chand Agrawal v. Ashok Kumar Modi

m ) 0 H I G H , C O U R T O F C H H A T T I S G A R H A T B I L A S P U R § e c o n d A g g e a l g o .

/ 2 0 0 4 M o o l c h a n ¢ A g a r w a l . . . . . . A p p e l l a n t .

V e r s u s A s h o k K u m a r M o d i '

. . . . . . R e s p o n d e n t .

\ h P o s t f o r p r o n o u n c e m e n t o f j u d g m e n t $ d a y o f A p r i l , 2 0 1 5 .

E H : - G o u t a m B h a d u r i J u d g e ¢ g / 0 4 / 2 0 1 5 " ' \

r '

H I G H C O U R T O F C H H A T T I S G A R H A T B I L A S P U R S e c o n d A g g e a l N o .

/ 2 0 § ) 4 M o o l c h a n d A g a r w a l . . . . . . A p p e l l a n t .

V e r s u s A s h o k K u m a r M o d i . . . R e s p o n d e n t .

M r S S A g r a w a l W i t h M r A n a n d D a d a n y a A d v o c a t e f o r t h e a p p e l l a n t M r .

K . A . A n s a r l , S e m o r A d v o c a t e W i t h M r .

V l p l n S m g h , A d v o c a t e f o r t h e r e s p o n d e n t .

( D e n v e r e d g W A p m 2 0 1 5 ) '

p a s s e d C i v i l A p p e a l A d d m o n a l D l s t n c t J u d g e y K o r b a , w h e r e b y j u d r e e d a t e d 1 6 . 0 4 . 1 9 9 9 p a s s e d g '

c C i v i l S u i t N o . 6 ~ A / 1 9 9 7 v i l J u d g e C l a s s - l , K o r b a , w h e r e i n t i d e c r e e p a s C h h a t t i s g a r h s > A c c o m m o d a t i o n C o n t r o l a f f i r m e d .

i n s t a n t a p p e a l t e n a n t w h o l o s t t h e c a s e b e f o r e b o t h C o u r t b e l o w .

t r i a l C o u r t i t s j u d g m e n t d e c r e e h a d d i r e c t e d r e s t o r e s u i t a c c o m m o d a t i o n r e m o v i n g h a n d - p u m p i n s t a l l e d i n t h e s u i t p r e m i s e s d i r e c t e d f a i l i n g t o d o s o e j e c t m e n t w o u l d f o l l o w .

B o t h C o u r t s h a v e f o u n d p u t t i n g o f h a n d - p u m p t u b e - w e l l d i m i n i s h e d v a l u e p r o p e r t y m a t e r i a l l y a l t e r e d s u i t a c c o m m o d a t i o n .

A g a i n s t s u c h c o n c u r r e n t f i n d i n g v o f f a c t , t h e i n s t a n t a p p e a l i s m e d t e n a n t .

3 .

b r i e f f a c t s , a s w a s p l e a d e d l a n d l o r d , h e i s t h e o w n e r o f t h e s u i t a c c o m m o d a t i o n w h i c h w a s r e n t e d o u t t o t h e a p p e l l a n t / t e n a n t o n 0 3 . 0 3 . 1 9 9 7 f o r b u s i n e s s p u r p o s e .

I t w a s s t a t e d f o r s u c h p u r p o s e , a n a g r e e m e n t a l s o e x e c u t e d .

s u i t w a s b r o u g h t g r o u n d \ d e p o s i t e d t h e '

a r r e a r s r e n t f r o m S e p t e m b e r , 1 9 8 6

i 1 2 g t h e r e f o r e 3 0 0 1 . 1 9 8 7 t e n a n c y w a s t e r m i n a t e d , F u r t h e r , i t w a s p l e a d e d w i t h o u t p e r m i s s i o n , h a d r a i s e d s u p e r - s t r u c t u r e r o o m s d u g a i t u b e - w e i l p t a c e d h a n d - p u m p .

l t w a s f u r t h e r s t a t e d s u i t h o u s e r e q u i r e d b o n a f i d e p l a i n t i f f f o r o w n b u s i n e s s ;

t h e r e f o r e , d i f f e r e n t c o u n t s a s u i t f o r e i e c t m e n t w a s f i l e d .

4 .

d e f e n d a n t / t e n a n t r e f u t e d a v e r m e n t s p l a i n t s t a t e d s u i t h o u s e r e q u i r e d b o n a f i d e p l a i n t i f f h e a r r e a r s .

I t w a s f u r t h e r s t a t e d b e c a u s e o f a f a c t t h a t a t r e e f e l l d o w n i n t h e r o o f , i t c a u s e d d a m a g e t o y n g o e r t y w h e r e i n h e i n o c c u p a t i o n , r t h e r e f o r e , e r e f o r e t h e p l a i n t i f f t s Y 1 0 4 . 1 9 9 9 t d e c r e e d a t e d . . . . .

r z o n a f l d e n e e d a r r e a r s r e n t , r o u n d u h o w e v e r , d e c r e e d s A c c o m m o d a t i o n C o n t r o a f t e r r e f e r r e d " t h e ' n l h e h a n d - p u m p i n v o k i n g 1 9 6 m w i t h d i r e c t i o i n t p r o v i s i o n s 1 2 ( t 0 ) 1 9 6 1 .

I t w a s f u r t h e r d i r e c t e d f r o m d a t e d e c r e e w i t h i n t h r e e m o n t h s , c a s e h a n d - p u m p r e m o v e d , p l a i n t i f f s h a l l e n t i t l e d g e t e v i c t e d .

s a i d j u d g m e n t d e c r e e a s s a i l e d l a n d l o r d n a m e l y A s h o k ' K u m a r M o d i C i v i l A p p e a l N o . 8 - A / 1 9 9 9 a n o t h e r a p p e a l a l s o p r e f e r r e d M o o l c h a n d A g r a w a l w h i c h b e a r i n g N o . 1 0 - A l 1 9 9 9 .

B o t h a p p e a l s w e r e d e c i d e d t o g e t h e r c o m m o n o r d e r l a t e C o u r t d a t e d 1 7 . 0 4 . 2 0 0 3 w h e r e i n a p p e l l a t e C o u r t a p p e l d i s m i s s e d b o t h a p p e a l s d e c r e e p a s s e d t r i a l C o u r t u n d e r a f f i r m e d .

T h e r e f o r e , i n s t a n t s e c o n d a p p e a l t e n a n t .

P i m i t t e d f o l l o w i n g s u b s t a n t i a i q u e s t i o n 6 .

s e c o n d a p p e a l w a s a d i a w " W h e t h e r b o t h c o u n s b e l o w h a v e e r r e d l a w d e c r e e u n d e r j u d g m e n t i m p u g n e d p a s s i n g A c c o m m o d a t i o n C h h a t t i s g a r h C o n t r o l 1 9 6 1 , e s p e c i a l l y i n v i e w f a c t n o a c t b e e n d o n e d e f e n d a n t t o t h e d e t r i m e n t e s t o r l i k e l y d i m i n i s h i t s v a l u e p l a i n t i f f ' s i n t e r s u b s t a n t i a l l y ? "

a n t / t e n a n t w o u l d s u b m i t b o t h 7 .

l e a r n e d c o u n s e l f o r p e l l d t m i n i s h e d t h e v a l u e t '

d r t c o u l d h a d e c r e e C o r t s b e l u o v .

t h e r e f o r e , C o u W , l t w a s s t a t e d t t r i a l C o u r t t h a t 'f t h e r e t o r e i t h e l d n '

. . . . . . . . . . .

t e r e d d v a l u e o r m a t e r i a l l y a l e a i s e d c o n s t r u c t i o n s o r o t s u s t a i n e d d e c r e e c a n n e p e r t y .

T h e r e f o r e p r o 1 .

H e r e l i e d c a s e l a w . . u n d e r 1 2 ( 1 ) ( m ) b e t w e e n V i s h w a n a t h P r a s a d S 2 0 1 4 ( 1 3 ) r e p o r t e d t o r d e r s u s t a i n a n n S h a r m a s t a t e d t h a J a i s w a l v .

S a t y a N a r a r '

d i t m u s t e s t a b l i s h e g r o u n d 1 2 ( 1 ) ( m ) , e v i c t i o n p r o p e r t y u t i l i t y m i n i s h e d v a l u e s t r u c t u r a l a l t e r a t i o n d i d s e t o t h C o u r t s b e l o w s h o u l b u i l d i n g . T h e r e f o r e , d e c r e e o f b e p r a y s t h a t t h e a p p e a t b e a l l o w e d .

a s i d o n d e n t s u b m i t s t h a t h e e n i o r c o u n s e l f o r r e s p P e r c o n t r a , l e a r n e d s w t h a t t h e a l w h i c h w o u l d g o t o s h o n d o c u m e n t s i n t h e a p p e f i l e d c e r t a i g a m b l i n g s a i d a r r y i n g t r a d e a p p e l l a n t s o n a r e c r s t a t e d c t e d r m e d , i t i s f u r t h e p r e m i s e s f o r w h i c h t h e y h a v e b e e n c o n v i t h e r e f o r e s d e p r i v e d p r o p e r t y i e d .

H e f u r t h e r s u b m i t s t h a t t h e r e i s a c o n c u r r e n t f i n p l a i n t i f f / r e s p o n d e n t d i n g a p p e a l d i s m i s s

f a c t a n d t h i s s e c o n d a p p e a l C o u r t m a y s u b s t i t u t e i t s o p i n i o n w i t h c u r r e n t f i n d i n g o f f a c t .

l h a v e h e a r d l e a r n e d c o u n s e l a p p e a r i n g f o r t h e p a t t i e s a t l e n g t h , p e r u s e d d o c u m e n t e v i d e n c e r e c o r d .

1 0 .

d e c r e e i n t h e i n s t a n t c a s e u n d e r 1 9 6 1 .

S o f a r p r a y e r f o r a r r e a r s r e n t b o n a f i d e n e e d , c l a i m b e e n n e g a t e d .

t r i a l C o u r t i t s j u d g m e n t d e c r e e h e l d a f t e r e v a l u a t i n g e v i d e n c e f a c t s , p l a i n t i f f h a s f a i l e d t o p r o v e d e f e n d a n t m a d n d J u r t h e r f a i l e d p r o v e e « p l a c e d h a n d - p u m p .

F u r t h e r , b e - w e l l p l a c e d a h t t h e p e r m i s s i o n l a n d l o r d .

u '

1 9 6 1 , f u r t h e r t i m e e T h e r e f o r e , i n v o k i n g S t h r e e m o n t h s g i v e n h a n d - p u m p , a b s e n c e t h e r e o f , c i d f i n d i n g w h e n w e r e c h a l l e n g e . . . . .

a t e C o u r t c a m e f i n d i n g d . . . . . .

a p p e a l l a n d l o r p p a c c o r d i n g e v i d e n c e a v a i l a b l e V o n ' 2 3 . 0 9 . 1 9 8 6 , i t w a s p r o v e d t r u n k t r e e f e l l p a r t s u i t a c c o m m o d a t i o n , w h i c h g o t r e p a i r e d b u t p l a i n t i f f f a i l e d p r o v e w h e t h e r s u c h c o n s t r u c t i o n / r e p a i r d i m i n i s h e d v a l u e p r o p e r t y h e l d c o n s t r u c t i o n w a l l , p l a i n t i f f f a i l e d e s t a b l i s h i t d i m i n i s h e d v a l u e .

H o w e v e r , w i t h r e s p e c t p u t t i n g o f a h a n d - p u m p d i g g i n g b o r e - w e l l , a p p e l l a t e C o u r t c o n c u r r e d w i t h f i n d i n g . t r i a l C o u r t t h a t s u c h p u t t i n g o f h a n d - p u m p a l t e r e d a c c o m m o d a t i o n f o r w h i c h d e c r e e p a s s e d t r i a l C o u r t r e m o v e s u c h h a n d - p u m p g i v i n g t h r e e m o n t h s t i m e t o t h e t e n a n t w a s c o m p l e t e l y j u s t i f i e d h a v i n g f a i l e d t o d o s o , d e c r e e t r i a l C o u r t w a s a f f i r m e d .

p

w ?

1 1 .

S i n c e e n t i r e d e c r e e b a s i s 1 9 6 1 , t h e s a m e i s r e p r o d u c e d h e r e i n b e l o w :

" S e c t i o n :

h a s , w i t h o u t w r i t t e n p e r m i s s i o n l a n d l o r d , m a d e o r p e r m i t t e d m a d e , a n y s u c h c o n s t r u c t i o n m a t e r i a l l y a l t e r e d a c c o m m o d a t i o n d e t r i m e n t l a n d l o r d ' s i n t e r e s t o r l i k e l y d i m i n i s h i t s v a l u e s u b s t a n t i a l l y . "

1 2 .

c l a u s e u s e d S e c t i o n , t e r m c o n s t r u c t i o n d e f i n e d o r c o n s t r u c t i o n .

t e r m g f ( u b r i c k s o r o t h e r m a t e r i a l w h i c h e i t h e r i l d i n g o r M , y a l t e r s m a t e r i s t r u c t i o n s h o u l d r . T h e t e s t i s t h a t a n y t h i n g d o n e n o y n e i t h e r i n f e w o r a n y u t i l i t y w o u l d w h i c h i s g o i n g a l t e r t h e c o n s t r u c t i o n w i t h i n c l a u s e .

B o t h C o u r t s b e l o w m h e l d r e p a i r , ) o t d i m i n i s h e d v a l u e .

o s e x p r e s s i o n r e q u i r i n g s a r e ( i ) m a t e r i a l l y a l t e r e d u a c c o m m o d a t i o n , ( i i ) e t r i m e n t l a n d l o r d ' s i n t e r e s t ( i i i ) d c o n s t r u c t i o n l i k e l y d i m i n i s h i t s v a l u e s u b s t a n t i a l l y i t v e x q u e s t i o n w h i c h C o u r t s f a c e d v e r y o f t e n .

A c t d o e s d e f i n e e i t h e r w o r d m a t e r i a l l y o r w o r d a l t e r e d .

I n a b s e n c e a n y l e g i s l a t i v e d e f i n i t i o n a f o r e s a i d w o r d s , i t w o u l d u s e f u l r e f e r t o m e a n i n g g i v e n t h i s w o r d s i n t h e d i c t i o n a r i e s .

1 3 .

A s b e e n h e l d i n 2 0 0 7 ( 2 ) M P L J 5 2 i n c a s e o f M a n i s h a L a l w a n i V .

D r .

'

D . V . P a u l , a b s e n c e a n y l e g i s l a t i v e d e f i n i t i o n a f o r e s a i d w o r d s i t w o u l d u s e f u l r e f e r m e a n i n g g i v e n t h e s e w o r d s d i c t i o n a r i e s .

C o n c i s e O x f o r d D i c t i o n a r y d e f i n e s w o r d ' a l t e r ' a s c h a n g e c h a r a c t e r , p o s i t i o n ' m a t e r i a l l y '

a n a d v e r b m e a n s ' i m p o n ' a n t '

e s s e n t i a l l y c o n c e r n e d w i t h m a t t e r '

w i t h f o r m e x p r e s s i o n

' 7 Q g ' a l t e r a t i o n '

w i t h r e f e r e n c e b u i l d i n g m e a n s ' s u b s t a n t i a l '

c h a n g e , v a r y i n g c h a n g e f o r m o r n a t u r e b u i l d i n g w i t h o u t d e s t r o y i n g i t s i d e n t i t y .

m e a n i n g g i v e n t h e s e t w o w o r d s s h o w e x p r e s s i o n ' m a t e r i a l / y a l t e r e d ' m e a n s ' a s u b s t a n t i a l c h a n g e c h a r a c t e r , f o r m s t r u c t u r e b u i l d i n g w i t h o u t d e s t r o y i n g i t s i d e n t i t y ' .

I t m e a n s n a t u r e c h a r a c t e r o f c h a n g e o r a l t e r a t i o n b u i l d i n g m u s t s u b s t a n t i a l i m p o r t a n t n a t u r e .

1 4 .

T h e r e f o r e , n a t u r e c o n s t r u c t i o n b e c o m e s r e l e v a n t w h e t h e r i t '

p e r m a n e n t o r t e m p o r a r y d e r a t i o n d e t e r m i n i n g q u e s t i o n o f m a » l d i s s t r u c t u r e b u i i l y r e m o v e d w i t h o u t c a u s i n g a n y d a m a g e b u i l d i n g n h a n d , a d m i t t e d l y h a n d - p u m p L . . .

. . . .

d i g g i n g b o r e - w e l l t a l l e d s u i t p r e m i s e s .

s l a n d l o r d / o w n e r s t a e r m i s s i o n s a m e b e e n t I s \ d o n e .

A s a g a i n s t t h i s , t t h a s s t a t e d h e o r a l l y n p e r m i t t e d t o d o i t a s h e w a s f a c m g t h e w a t e r p r o b l e m .

1 9 6 1 c o n t e m p l a t e s w r i t t e n c o n s e n t f r o m l a n d l o r d m u s t i f i t i s d o n e w i t h o u t t h e w r i t t e n c o n s e n t l a n d l o r d t h e r e f o r e n o a m o u n t o r a l c o n s e n t c a n p l e a d e d d e f e n c e t e n a n t .

N o w q u e s t i o n c o m e s w h e t h e r p u t t i n g h a n d - p u m p w o u l d n a t u r e p e r m a n e n t c h a r a c t e r .

I f t h e n a t u r e w o r k c a r r i e d o u t e x a m i n e d t h e n c e r t a i n l y p u t t i n g ' u p h a n d - p u m p d i g g i n g b o r e - w e l l n a t u r e p e r m a n e n t c h a r a c t e r .

p l a i n t i f f s t a t e d h a n d - p u m p i n s t a l l e d r o o m s w e r e a n c o n s t r u c t e d w i t h o u t c o n s e n t w h i c h b r e a c h c o n d i t i o n s t e n a n c y w h e r e b y h e s u s t a i n e d l o s s w h i c h a g a i n s t i n t e r e s t .

I n c r o s s e x a m i n a t i o n p l a i n t i f f a t p a r a 1 8 i t i s s t a t e d b e f o r e s u i t \

f i l e d , a r e a s u i t p r o p e r t y a d m e a s u r e d .

I n c r o s s e x a m i n a t i o n , i t i s f u n h e r s t a t e d s u i t p r e m i s e s , t h e r e i s n o L a t r i n e o r B a t h r o o m p r e s e n t a t t i m e i n d u c t i o n t e n a n c y .

H e f u r t h e r s t a t e d a f t e r t i l i n g s u i t , h e a b l e g o i n s i d e s u i t p r e m i s e s .

S u c h s t a t e m e n t a p p e a r s p l a u s i b l e s e n s e w h e n r e l a t i o n b e t w e e n l a n d l o r d b e c a m e s t r a n g e t h e n n a t u r a l l y l a n d l o r d w o u l d n o t b e e a s i l y a l l o w e d t o e n t e r i n t o t h e p r e m i s e s .

1 6 .

A d m i t t e d l y , a c c o r d i n g t o t h e t e n a n t ' s s t a t e m e n t a l s o , n o w r i t t e n p e r m i s s i o n ' n g h e t u b e - w e l l p l a c i n g h a n d - o r c o n s e n t e x i s t n c k g e e a f m a t e r i a l l y d i m i n i s h e d n a n t e d p r e m i s e s .

R e a d i n g i f f s p e c i f i c a l l y d e n i e d f a c t g g i n g b o r e - w e l l , i t h a s a d d e d e d l a n d l o r d t h a t h o w m u c h l o s s h e s u s t a i n e d , s u g g e s t i o n h e e x p r e s s e d i n a b i l i t y a n s w e r q u a n t u m l o s s a s s e s s e d .

p l a i n t i f f c r o s s e x a m i n a t i o n a f f i r m e d f a c t a f t e r g i v i n g i t t o h e n o t a b l e t o e n t e r t h e s u i t p r e m i s e s .

1 7 .

A d m i t t e d l y , n o c o n s e n t w a s o b t a i n e d w r i t i n g , t h e r e f o r e , b u r d e n o f p r o o f t w o m e a n i n g s - o n e b u r d e n p r o o f m a t t e r l a w p l e a d i n g o t h e r b u r d e n o f e s t a b l i s h i n g c a s e ; ' t h e f o r m e r f i x e d q u e s t i o n o f l a w b a s i s p l e a d i n g s i s u n c h a n g e d d u r i n g e n t i r e t r i a l , w h e r e a s l a t t e r n o t c o n s t a n t b u t s h i f t s a s s o o n p a r t y a d d u c e s s u f f i c i e n t e v i d e n c e r a i s e a p r e s u m p t i o n h i s f a v o u r .

e v i d e n c e r e q u i r e d s h i f t b u r d e n n e e d n e c e s s a r i l y d i r e c t e v i d e n c e , i . e . , o r a l o r d o c u m e n t a r y e v i d e n c e o r a d m i s s i o n s m a d e

o p p o s i t e p a r t y ;

i t m a y c o m p r i s e c i r c u m s t a n t i a l e v i d e n c e o r p r e s u m p t i o n s o f l a w o r f a c t .

T h e r e f o r e , i n s t a n t c a s e , b u r d e n i n i t i a l l y l i e s o n p l a i n t i f f p e r s e c t i o n s i n c e s e c t i o n c o n t e m p l a t e s w r i t t e n p e r m i s s i o n o b t a i n e d u n d e r h a v i n g a d m i t t e d f a c t t h e p e r m i s s i o n o b t a i n e d w r i t i n g l a n d l o r d , s i n c e t u b e - w e l l i n s i d e p r e m i s e s p l a c e s u c h t u b e - w e l l k n o w n p l a i n t i f f f o r w a n t a c c e s s a c c o m m o d a t i o n , t h i s f a c t s h o u l d h a v e b e e n e s t a b l i s h e d d e f e n d a n t / t u b e - w e l l e d p r o m i n e n t p a r t t b u i l d i n g f o r i n s t p l a c e w h e r e i t w i l l i n c r e a s e v a l u e « n g o r d e r 1 8 .

' t t h e y c a m e p r e c i a t i n g e v i d e n c e c f ~ p p l a i n t i f f d e f e n d n s t r u c t i o n w h i c h m a d e o r e p a i r i n g w a l l d o a m b i t e 1 9 6 1 , b u t r e s p e a n d - p u m p d i g g i n g b o r e - w e l l c p r e m i s e s c e r t a i n l y d i m i n i s h v a l u e p r o p e r t y .

o B o t h C o u r t b e l o w i o n ' i o f f a c t b e f o r e i t c a m e f i n d i n g p t f a c t a c t c o v e r e d u n d e r 1 9 6 1 t h e r e f o r e i n v o k i n g p r o v i s i o n s o f S e c t i o n 1 2 ( 1 0 ) 1 9 6 1 , g i v e n o p t i o n r e s t o r e s u c h p r e m i s e s r e m o v i n g b o r e - w e l l h a n d - p u m p w i t h i n s p e c i f i e d p e r i o d o f t i m e r e s t o r e t h e a c c o m m o d a t i o n i t s o r i g i n a l c o n d i t i o n .

1 9 .

v i e w c o n c u r r e n t f i n d i n g f a c t f o u n d b o t h C o u r t s b e l o w t h a t t h e r e w a s m a t e r i a l a l t e r a t i o n t e n a n t , i t a p p e a r s t h a t t h e o r d e r e v i c t i o n p a s s e d u n d e r c l a u s e ( m ) j u s t i f i e d .

g o u r t f u r t h e r f o l l o w e d f o l l o w r e q u i r e m e n t 1 2 ( 1 0 ) 1 9 6 1 g i v e n t i m e r e s t o r e p r e m i s e s i t ' s o r i g i n a l c o n d i t i o n a r r e s t e v i c t i o n .

B u t i n s t e a d c o m p l y ' w i t h s a m e , . t h e a p p e l l a n t \

J I \ c h o s e n p a t h c h a l l e n g e .

I n v i e w f a c t s e x i s t i n g , s u b s t a n t i a l q u e s t i o n l a w i s a n s w e r e d f a v o u r l a n d l o r d h o l d a c t w a s t o d e t r i m e n t i n t e r e s t l a n d l o r d t h e r e b y c o n c u r r e n t f i n d i n g o f f a c t s o f b o t h C o u r t b e l o w a r e a f f i r m e d .

C o n s e q u e n t l y , a p p e a l d i s m i s s e d .

o r d e r o f c o n c u r r e n t f i n d i n g f a c t o f b o t h C o u r t s b e l o w a r e a f f i r m e d .

a p p e l l a n t s h a l l b e a r t h e e x p e n s e s r e s p o n d e n t .

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